公寓返租存在多个潜在风险，以下是一些主要原因：
公寓返租的费用通常由开发商垫付，租金支付则是一年或两年之后。如果开发商的实际情况不佳或资金紧张，可能会影响租金的按时支付。
在返租情况下，与租客签订返租合同的通常是物业公司。一旦出现问题，开发商可能无法直接对租客负责，增加了租客的风险。
返租公寓的租金通常比周边公寓高出很多，这种高租金往往是开发商为了吸引购房者而故意抬高的。对于刚需购房者来说，高租金可能成为沉重的负担。
返租公寓的租金回报往往承诺较高，但市场回报很难达到开发商的承诺水平。此外，开发商承诺的长期回报（如原价回购）在实际操作中很难实现。
返租公寓在监管方面存在空白，部分开发商可能会利用法律漏洞进行不当操作。此外，政策变动或市场波动可能导致租金收益不稳定或无法实现。
非住宅房产（如公寓）的二手税费非常高，这可能导致购房者在出售时面临巨大损失。即使房价有所上涨，扣除高额税费后可能得不偿失。
返租公寓的竞争力通常较弱，尤其是位置偏远的项目。一旦市场承接力不足，租金收益将无法保障，甚至可能导致房产烂尾。
综上所述，公寓返租存在诸多风险，投资者在考虑此类投资时应慎重考虑，充分了解项目的实际情况和市场前景，以避免不必要的损失。
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