卖商住房需要以下证件和材料：
开发商需要具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
开发商需要取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。
开发商需要持有建设工程规划许可证和施工许可证。
商品房已通过竣工验收，并符合基本使用条件，如供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
物业管理方案已经落实。
开发商需要持有《商品房销售（预售）许可证》。
《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等。
卖方需要携带身份证、房产证、银行卡等相关证件。
如果房产是夫妻共有，卖方需要提供《配偶同意出售证明》。
如果卖方不能到场，需要提供委托书并进行公证。
卖房需要交纳营业税及附加、土地增值税等税费。
建议：
卖房前，开发商应确保所有相关证件齐全，并符合相关法律法规的要求。
卖方应提前准备好所有必要的个人和证件，以便顺利完成房屋买卖手续。
如有可能，建议委托专业的房地产中介协助办理，以减少风险和避免不必要的麻烦。
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