北京限制公寓的原因主要涉及以下几点：
公寓分为住宅型公寓和商住公寓。住宅型公寓是70年产权的住宅，而商住公寓则是商业用地性质（50年产权），开发商为了规避商业用地的高税收和低销售收益，将商业用地开发成商住公寓。
政府通过住宅销售获得差价收益，而商业用地则通过低价出让给开发商，期望从长期税收中获益。商住公寓的违规开发破坏了这一模式，导致政府土地收益和税收减少。
公寓的升值潜力吸引了开发商，他们通过获取更多的低价商业用地继续开发违规的商住项目，这会冲击住宅用地市场，影响政府的土地收益和住房供应。
北京通过限制公寓购买来控制人口增长和城市规模，尤其是针对小公寓的限购政策，旨在疏散人口，优化城市空间布局。
部分长租公寓企业通过“租金贷”和“长收短付”等方式形成“资金池”，存在极高的金融风险。北京市出台政策限制这些行为，以防范住房租赁行业的经营风险。
为盘活商办市场，尊重市场规律，北京市逐步取消了一些歧视性政策，包括对商住公寓的限购，以促进正常的商办用房流通。
综上所述，北京限制公寓主要是为了维护土地市场的稳定，保障住宅供应，控制人口增长，防范金融风险，并逐步取消歧视性政策，促进市场健康发展。
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